Cuidados com o regime de bens do casamento antes de comprar um imóvel

Um casal em um relacionamento sólido não vê a hora de construir a vida junto e ter seu próprio espaço. Neste momento, a decisão de comprar um imóvel em comunhão para desfrutar do lar passa a ser um objetivo do casal. Essa é uma decisão importante, pois definirá os direitos e deveres de ambos quanto a aquisições de bens. Pensando nisso, vamos mostrar como funciona a compra de imóvel em regime de comunhão civil.

Regime de bens é um conjunto de regras que os noivos devem escolher antes da celebração do casamento, para definir juridicamente como os bens do casal serão administrados durante o casamento. A escolha do regime de bens deve ser feita no momento da habilitação para o casamento. A opção pela comunhão parcial dá-se por simples termo nos autos, enquanto que, para os demais regimes, exige-se pacto antenupcial, lavrado por escritura pública em Tabelionato de Notas, a qual deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que produza efeito perante terceiros.

No atual sistema jurídico brasileiro, a legislação civil estabelece cinco diferentes modelos de regimes de bens do casamento, quais sejam: comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aquestos, separação total de bens e regime de união estável.

Importante esclarecer que há situações excepcionais, expressamente contempladas no texto legal, no qual o legislador impõe um regime obrigatório de separação de bens. É o caso do disposto no artigo 1.641 do Código Civil, que estabelece que “é obrigatório o regime da separação de bens no casamento: I – das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento; II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; III – de todos que dependerem, para casar, de suprimento judicial”.

A comunhão parcial significa compartilhamento de bens em igual proporção, ou seja, todos os bens que o casal adquirir de forma onerosa durante a união – na constância do casamento – pertencerão a ambos os cônjuges, não importando quem adquiriu o bem, ou no nome de quem esteja. Entretanto, cabe ressaltar que há exceções. Os bens que cada cônjuge possuía antes de contrair o matrimônio sob este regime, bem como aqueles que forem adquiridos na constância do casamento de forma não onerosa (herança ou doações) não se comunicarão com o outro cônjuge, continuam sendo propriedade de cada um.

A comunhão universal de bens deve saber que todos os bens, adquiridos antes ou depois do casamento (de forma gratuita ou onerosa), serão comuns do casal, não importando se registrado o bem em nome de apenas um deles. Por exemplo, se um dos cônjuges possuía uma casa antes do casamento, 50% deste bem passará a pertencer ao outro cônjuge a partir do matrimônio.

A participação final nos aquestos é um regime que tem duas fases distintas, sendo, portanto, uma mescla do regime da separação convencional e da comunhão parcial de bens. Durante o matrimônio, prevalecem as regras de uma separação convencional (cada cônjuge é titular de seu próprio patrimônio). Nessa primeira fase, não ocorre a comunicação dos bens que forem adquiridos de forma onerosa.

Se eventualmente, o casamento chegar ao fim (por divórcio ou morte – causas mais frequentes), haverá uma segunda fase, que equivale a uma comunhão parcial de bens. Nesse caso, deve-se estabelecer uma apuração de haveres – como se estivéssemos diante de uma sociedade empresarial – ou seja, analisar quanto cada cônjuge recebeu durante o casamento.

A separação total de bens determina que todos os bens, adquiridos antes ou durante o casamento, continuam sendo propriedades particulares, de cada um. Como neste regime nada é dividido, costuma-se dizer que é uma forma de cada cônjuge proteger o que é seu.

O regime de união estável não ocorre com a assinatura do contrato, mas é um acordo presumido pelos envolvidos. Ou seja, o par não celebra o casamento, mas passa a morar junto. Essa atitude para o meio jurídico é a formalização da relação do casal.

Nesse momento, o casal passa a viver sobre a mesma teoria do regime de comunhão parcial de bens e todos os imóveis adquiridos após a convivência juntos serão divididos igualmente.

Vale ressaltar, que independente da escolha do regime de bens adotado, é possível a alteração do regime de bens, mediante autorização judicial por meio de pedido motivado de ambos os cônjuges. Todavia, nesse caso, ficam preservados os negócios jurídicos feitos sob o regime de bens anterior, para preservar o interesse de terceiros.

Por fim, a compra de um imóvel é cheia de cuidados e cálculos para evitar problemas futuros e só ter felicidade no momento que pegar a chave da nova moradia.